2008年11月25日成都市房管局和国土局就“小产权房”与“联建房”的区别、是否能办产权证等问题作出解释

“‘小产权房’办不了合法的房屋产权证，不能上市流通。”针对近期热议的“小产权房”问题，昨日，成都市房管局和国土局联合发表申明，“小产权房”不受法律保护，开发商所谓的“乡产权”颁证也不具法律效力。

小产权未经批准办不了产权证

近年来，借着房地产市场的升温，一些近郊区开发的“乡产权”项目也加入了地产市场。“一些企业与乡镇、村集体经济组织擅自签订协议，在集体土地上违法销售‘小产权房’。”成都市房管局相关负责人解释说，“小产权房”是未经政府职能部门批准，违法占(租)用集体土地开发的商品住房，属于不合法。由于价格 ，不少购房者对于“小产权房”有些心动。那么“小产权房”到底能不能办产权证呢？

相关负责人对此给出了明确答案，“小产权房”办不了产权证！合法的建设项目在办理房屋登记时需提交用地证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工等资料证明。而对于“小产权房”，未缴纳土地出让金等费用，没有土地使用证和预售许可证、购房合同，因此，国土、房管部门不会给予备案。

区别“联建房”“小产权房”属违法

目前，不少人时常将“小产权房”与成都推进城乡统筹中，在集体土地上集中修建的房屋混为一谈。“这是一种误解。”相关负责人表示，“小产权房”是违反规划和用地规定修建的违法项目，而集体土地上集中修建的“新居工程”、“新型社区”房屋是符合规划和成都市城乡统筹政策的。同时，“小产权房”的购买主体范围宽泛，常是城镇居民前去购买，这样的购买、租赁行为属违法的。而集体土地上集中修建和登记的“新居工程”、“新型社区”房屋，其登记的权利主体仅 于集体经济组织内部的农民。

此外，“小产权房”办不了产权。而集体土地上集中修建和登记的“新居工程”、“新型社区”房屋具备登记的基础条件，由国家房管部门依照合法程序进行登记。

“乡产权”违法拆迁得不到补偿

在推荐项目时，不少“小产权房”都会忽悠告知购房者，“小产权房”没有房产证但是可以办理“乡产权”。其实，开发商承诺的由乡政府或村委会颁发的“产权证”均不符合法律规定，不受法律保护。产权证必须是由县级以上人民政府建设(房地产)主管部门颁发的，才具有法律效应。“乡产权”是由乡政府或村委会颁发，是不合法的。

同时，相关负责人还分析说：“就算‘乡产权’可以转让，但这种转让实际上是不具有任何法律效力的。”由于“乡产权”房没有产权证，一旦遇上国家征地拆迁，购房者将得不到任何补偿。

缺少监管房屋质量可能存在隐患

除了办不了产权证，不受法律保护外，“小产权房”还可能存在质量隐患。据了解，对于“小产权房”的修建，大部分“小产权房”并没有通过相关建设及规划部门的审批管理，在施工过程中，也很少以“招投标”等市场经济形式进行建筑方的严格筛选，更不存在现场质量监管。

而针对物业管理，该类“小产权房”一般都由乡政府指定的开发公司进行开发，基础配套设施不一定到位，而后期的管理工作也由物业所属的开发公司另成立的管理公司负责。“就目前市场所执行物业管理条例来看，后期入住的消费者不但不能享受到相对规范化的物业服务，甚至连自身的业主权利也很难行使。”