主题：中国房价面临全面性失控 基金蛰伏地产板块

根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。房地产市场的再一次全面反弹，表明住房市场重调控、轻改革的思路需要作全面调整。抓住历史契机，深化住房制度综合配套改革是当前住房市场的首要任务。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

房地产市场深层次矛盾不解决房价上涨不可避免

中国政府严厉的房地产调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由于住房制度改革滞后，长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇性上涨不可避免。

一是行政管制无法治本，调控效力必然衰减。限购、差别化信贷等核心调控政策只能在短期内扼制住房需求的膨胀，不会有长久的效力。一旦大家都预期房价将进一步上涨，单靠严厉的调控政策已经无法阻挡全社会的疯狂投机。从需求方面看，第一，随着经济、收入的增长，居民改善住房条件的需求无法阻挡；第二，城市化每年将带来相当于一个东京市的人口涌入城市，这是历史趋势不会改变；第三，因调控堰塞的需求也要伺机寻找突破口，需求管制政策会被逐步破解。从供给方面看，拆迁征地难度越来越大，地方政府筹集造城所需要的公共基础设施投资也越来越困难，在现有制度框架下，可以预见的未来住房供给难以有效扩大。

二是制度改革相对滞后，供求矛盾长期存在。一方面，房地产市场管制的长期化、常态化未能解决房价上涨问题，却对经济社会发展产生了巨大的副作用。包括房地产投资下滑使得地方经济增速下降、财政出现困难；限购、限贷使人口流动和城市化速度放缓；以户籍为标准的限购制度妨碍了社会公平，引发城市外来就业者的广泛不满等。另一方面，住房制度改革相对滞后，使得住房供给效率低下，长期供求矛盾无法解决。这些束缚住房市场效率的制度包括：城乡土地市场人为分割，以政府为主导的土地市场供给效率低下；个人自建、集资建设商品住房被禁止，开发商的供给垄断问题悬而未决；房产税未推开，住房持有成本低导致囤房盛行等。

中国房价面临全面性失控 基金蛰伏地产板块

近日，各大房企纷纷发布上半年业绩，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势。尽管许多城市3月底发布了包括“房价控制目标”在内的调控细则，北京甚至一直执行着严厉的“预售监管”政策。但目前来看，这些限价政策未能阻止房企涨价入市的信心。

中国政府严厉的房地产调控措施虽然对于抑制房价过快上涨起到了一定的积极作用，但是由于住房制度改革滞后，长期供给不足等房地产市场的深层次矛盾无法得到解决，房价的间歇性上涨不可避免。

随着房价的不断上涨，自2009年年底开始，中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次，众望所盼调控后价格下跌，然而事与愿违，房价越调越涨，特别在大城市。房价为何越调越涨？如何打破“一调就涨”的魔咒？

之后，在2011年至2012年，围绕着“限贷”、“限购”、“限涨”的“新国八条”等新政策不断出台，连续的调控使房价上涨幅度得到一定遏制，开发商资金出现紧张。就在大家以为楼市进入寒冬时，奇迹发生了。2012年11月，楼市突现火爆，最终以热销在年终收场。

“就近入学”是北京现行“幼升小”、“小升初”的入学政策，学校招生区域内户籍下的房产因此成为“学区房”。近些年来，分布在东城、西城、海淀这些教育强区重点学校周边的“学区房”

房地产市场深层次矛盾不解决房价上涨不可避免

北京学区房价格坚挺

中央政府制定的调控政策，为何每次实施后，总是使房价稳定一段时期后再度上涨？

深入观察，房地产行业问题的根结在于土地。围绕土地，有诸多利益群体在角逐：地方政府通过出让土地增加财政，同时，他们希望地价上涨以增加投资、就业和GDP……而开发商盼望房价上涨，一方面获取暴利，另一方面土地价格上涨，房价不可能下降。由此可以看出，虽然中央政府有良好的愿望，但其调控政策并未触及问题的根源，所以只能暂时抑制房价，过一段时间后，价格又强烈反弹。